Revisione del catasto

"Chi è stato morso dal lupo ha paura pure delle pecore" dice il proverbio.

Sarà per questo che l’annuncio della riforma del catasto ha generato un’ondata di panico: siamo freschi di IMU - Imposta Municipale Unica, siamo ossessionati dalle aliquote che i comuni potranno applicare (quasi sempre all’insù), abbiamo subìto come una mazzata la rivalutazione degli estimi catastali del 60% ... e ora arriva anche la riforma del catasto? Che la gente si possa spaventare è del tutto comprensibile. Da qui - per l’appunto - le rassicurazioni che il governo fa trapelare: non ci saranno aggravi di imposta, perché il maggior valore che dovesse risultare dalla riclassificazione di un immobile dovrà (o potrà?) essere bilanciato da aliquote meno gravose. E allora a che servirà tutta l’operazione?

LA RIFORMA

La revisione del catasto era nell’aria da molti anni, perché l’antica classificazione delle abitazioni non rispondeva più non solo al loro valore effettivo, ma neppure alle loro funzioni. Il governo Prodi, per esempio, nel 2006 stava per portare a termine un simile progetto, ma la legislatura si interruppe e, con essa, la buona intenzione di dare un nuovo catasto all’Italia. Ora ci riprova Mario Monti con l’obiettivo di portare la cosa a compimento entro al fine della legislatura (quindi in poco più di un anno). Verrà riclassificato tutto il patrimonio edilizio - vera cassaforte degli italiani - adeguandolo il valore effettivo di mercato che oggi è 3,73 volte superiore a quello stimato dal catasto. In sostanza le nostre case, per il fisco, valgono un quarto di quello che il mercato le valuta.

LE INCOGRUENZE

Non ci saranno più i vecchi sistemi di classificazione degli immobili, articolati in 11 “classi” solo per le abitazioni (poi c’erano gli immobili ad uso non abitativo) che andavano dalla casa signorile (A1), fino a quella ultrapopolare (A6), alla villa (A8), al castello (A9) eccetera. Tutto questo verrà rivisto, perché la cosa dava adito a delle forti incongruenze, per cui - per esempio - una casa antica nel centro storico di una grande città valeva nulla rispetto ad una moderna in periferia, in quanto la prima poteva essere ancora classificata come “ultrapopolare” (dal momento che tale era all’inizio del Novecento) mentre la seconda risultava “di civile abitazione” (A2) se non addirittura signorile (A1).

Inoltre, ed è la novità di più forte impatto, le case verranno valutate in metri quadri e non più in vani.

I CINQUE CRITERI

Un documento, elaborato dal ministero dell’Economia, fissa in cinque criteri le modalità di revisione del catasto.

• La costituzione di un sistema catastale che contempli assieme alla rendita, il valore patrimoniale del bene, al fine di assicurare una base imponibile adeguata da utilizzare per le diverse tipologie di tassazione.
• La rideterminazione della classificazione dei beni immobiliari.
• Il superamento del sistema vigente per categorie e classi, attraverso un sistema di funzioni statistiche che correlino il valore del bene o il reddito dello stesso alla localizzazione.
• Il superamento, per abitazioni e uffici, del vano come unità di misura della consistenza a fini fiscali, sostituendolo con la superficie.
• La riqualificazione dei metodi di stima diretta per gli immobili speciali.

LE TASSE

La riforma del catasto, dunque, dovrebbe essere solo un’operazione verità, nel senso che dovrebbe limitarsi a fotografare le case degli italiani per quello che sono effettivamente e per quello che valgono oggi. Considerando che l’ultima rivalutazione è stata effettuata nel 1990 e faceva riferimento a valori del 1988. Però ... c’è un però. La revisione del catasto sarà la base su cui applicare tutte le imposte che gravano sul mattone. L’adeguamento degli estimi catastali - per dire - annunciata in misura del 60%, si applicherà alla nuova classificazione e non più alla vecchia (ovviamente). E su questo bene così rivalutato si pagherà l’IMU. Il governo si è premurato di far sapere che ci saranno delle azioni compensative, nel senso che dove crescerà la rivalutazione degli estimi si agirà con un prelievo fiscale affidato ad aliquote meno pesanti. Già: ma gli estimi li rivaluta lo Stato mentre le aliquote IMU le applicano i comuni. Vuoi che non ci sia un qualche cortocircuito tra questi due soggetti? Vedremo.

LA VENDITA

Il governo, però, non vuole infierire sul bene casa - stando sempre a indiscrezioni di questi giorni - e per questo starebbe pensando ad un provvedimento per alleggerire le imposte sulla compravendita di immobili (sull’esempio di quanto deciso dal nuovo governo spagnolo) allo scopo di rilanciare il mercato del mattone. Altrimenti la rivalutazione degli estimi catastali più la riclassificazione degli immobili, potrebbe portare il valore delle case a livelli così alti che le attuali tasse di registro diventerebbe un deterrente per il mercato.

Notizie tratte da: lastampa.it